Interventi antisismici in condominio: chi paga cosa e quali incentivi ci sono

Gli interventi antisismici negli edifici condominiali sono fra le opere edilizie di natura strutturale più importanti per garantire sicurezza e valore dell’immobile nel tempo. 

Grazie al Sismabonus, è possibile accedere a detrazioni fiscali significative che rendono più sostenibili i lavori di miglioramento statico, consolidamento strutturale e adeguamento antisismico.Ma come si ripartiscono le spese tra i condomini? Chi paga cosa, e quali documenti servono per beneficiare dell’agevolazione? In questa guida rispondiamo alle domande più comuni su Sisma Bonus e consolidamento strutturali dei condomini, con un linguaggio comprensibile e informazioni aggiornate alle normative 2025 e qualche anticipazione per il 2026.

Perché investire in interventi antisismici in condominio?

L’Italia è un Paese a rischio sismico medio-alto: in molte zone, anche un edificio apparentemente stabile può subire gravi danni in caso di terremoto. Intervenire in anticipo significa proteggere le persone, ma anche preservare il valore economico dell’immobile e ridurre i costi di eventuali ricostruzioni.

Gli interventi antisismici più frequenti includono:

• Rinforzo delle murature portanti e dei solai.
• Cordoli antisismici per migliorare il collegamento tra pareti e solai.
• Isolatori sismici alla base dell’edificio per assorbire le vibrazioni.
• Consolidamento strutturale o miglioramento statico in caso di edifici datati.

Oltre al Sismabonus, esistono polizze assicurative contro i danni da terremoto che completano la tutela dell’edificio. L’approccio migliore resta quello integrato: prevenzione strutturale + copertura assicurativa.

Chi paga cosa nei lavori antisismici condominiali?

Una delle prime domande riguarda la ripartizione delle spese: in un condominio, i costi degli interventi antisismici si dividono in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall’art. 1123 del Codice Civile. Questo significa che ciascun condomino contribuisce in proporzione al valore della propria unità immobiliare rispetto all’intero edificio.

Tuttavia, non tutti i condomini sono uguali. Esistono diverse tipologie in base alle quali cambia la modalità di ripartizione della spesa. Vediamo i casi più comuni.

Condominio classico

Le spese sono ripartite in base ai millesimi, salvo diversa delibera approvata in assemblea. L’amministratore coordina la parte burocratica, le comunicazioni e la gestione dei pagamenti.

Condominio minimo (due proprietari)

Anche in questo caso è possibile accedere al Sismabonus, purché i lavori riguardino parti comuni (es. fondamenta, tetto, facciate).
Non è obbligatorio nominare un amministratore, ma serve comunque un accordo scritto tra i due proprietari e l’invio della documentazione all’Agenzia delle Entrate.

Condominio con unico proprietario

Quando l’edificio appartiene a un solo soggetto con più unità accatastate, non è considerato condominio. Tuttavia, se i lavori migliorano la sicurezza complessiva, il proprietario può usufruire delle detrazioni come per un immobile plurifamiliare.

L’amministratore di condominio, nei casi ordinari, svolge un ruolo chiave: convoca l’assemblea, raccoglie i preventivi, verifica la conformità delle delibere e coordina i rapporti con professionisti e impresa.

Incentivi e agevolazioni per interventi antisismici nei condomini

Il Sismabonus è la principale agevolazione fiscale per gli interventi antisismici: consente di recuperare dal 50% fino all’80% della spesa sostenuta, a seconda del miglioramento di una o due classi di rischio sismico.

Per lavori eseguiti in condominio, la detrazione può arrivare fino all’85%, mentre in caso di Superbonus (solo per interventi ancora in corso) si può raggiungere il 110%.

Vediamo di seguito massimali e aliquote principali:

• 50% per interventi senza riduzione di rischio sismico.
• 70% per miglioramento di una classe di rischio.
• 80% per miglioramento di due classi di rischio.
• fino all’85% per condomini che eseguono interventi su parti comuni.

Il plafond massimo dipende dal numero di unità immobiliari e dal tipo di intervento (in media 96.000 € per unità).

Le agevolazioni possono essere utilizzate in dichiarazione dei redditi, oppure tramite sconto in fattura o cessione del credito. Alcuni interventi, come il Sismabonus e l’Ecobonus, sono cumulabili se riguardano opere diverse (ad esempio struttura e cappotto termico).

Per approfondire, ti consigliamo di consultare queste fonti ufficiali:

• Agenzia delle Entrate – Sismabonus
• Guida ufficiale PDF Agenzia delle Entrate

Normative e adempimenti 2025

Ogni intervento antisismico deve rispettare le Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC) e le linee guida del Ministero delle Infrastrutture. Nel 2025 restano in vigore gli stessi adempimenti tecnici e burocratici obbligatori del Sismabonus “classico”:

• Presenza di un tecnico abilitato per la classificazione sismica e l’asseverazione.
• Relazione di calcolo strutturale e progetto depositato.
• Asseverazioni che attestino il miglioramento della sicurezza.
• Comunicazioni agli enti competenti e documentazione ENEA.

Tra i documenti obbligatori rientrano:

• Titolo edilizio (CILA-S o SCIA, a seconda del caso).
• Progetto strutturale firmato da un ingegnere o architetto.
• Attestazione della classe di rischio sismico prima e dopo l’intervento.
• Fatture e bonifici parlanti.
• Dichiarazioni di conformità e collaudo statico finale.

Cosa aspettarsi dal Sismabonus 2026

Per il 2026 sono previste importanti conferme e alcuni aggiornamenti legati al PNCS – Piano Nazionale Casa Sicura, che punta a sostenere in modo strutturale gli interventi di messa in sicurezza degli edifici.

Ad oggi, la bozza della Legge di Bilancio 2026 conferma il mantenimento del Sismabonus, in particolare:

• Aliquota del 50% per la prima casa.
• Aliquota del 36% per le seconde case e gli immobili non residenziali,
  come riportato anche dalle anticipazioni di Edilportale.

Il massimale di spesa resta fissato a 96.000 € per unità immobiliare, senza distinzione tra prima e seconda casa, come indicato nella rassegna normativa de La Gazzetta degli Enti Locali. Secondo le analisi tecniche, non sono previste al momento riduzioni sulle aliquote maggiorate del Sismabonus condominiale legate al miglioramento di una o due classi sismiche.

L’obiettivo dichiarato è incentivare interventi strutturali sugli edifici più datati, con particolare attenzione ai supercondomini e alle aree a rischio sismico medio-basso, dove la vulnerabilità degli edifici è maggiore ma gli interventi risultano più complessi da programmare.

Le condizioni definitive saranno disponibili solo con la pubblicazione del testo ufficiale e dei relativi decreti attuativi.

Quando rivolgersi a un’impresa specializzata per interventi antisismici?

Gli interventi antisismici su edifici condominiali richiedono la collaborazione di più figure: tecnici, amministratori, imprese qualificate e fornitori. Affidarsi a un’impresa esperta come Pirigrif significa avere un unico interlocutore in grado di coordinare tutte le fasi del lavoro:

• Analisi preliminare e consulenza.
• Progettazione in collaborazione con ingegneri strutturisti.
• Esecuzione dei lavori con materiali e tecniche certificate.
• Assistenza nella gestione della documentazione per le agevolazioni fiscali.

Grazie alla nostra esperienza nella ristrutturazione di condomini, riqualificazione e adeguamento sismico degli edifici, offriamo soluzioni concrete per migliorare la stabilità e la qualità abitativa di ogni condominio.

Domande frequenti sugli interventi antisismici in condomino

Realizzare interventi antisismici in condominio può sembrare complesso, ma conoscere le regole principali aiuta a pianificare con maggiore consapevolezza.

Riepiloghiamo di seguito le risposte alle domande più comuni, nell’intento di fare il più possibile chiarezza su questo argomento:

• Chi paga se il condominio approva l’intervento?
  Le spese per interventi antisismici in condominio si dividono in base ai millesimi. Tutti i condomini sono tenuti a contribuire, anche se non utilizzano direttamente la parte interessata dai lavori.
  
• Se solo alcuni condomini vogliono fare i lavori, possono farli e usufruire del bonus?
  Sì, ma solo se l’intervento riguarda porzioni non strutturali o unità autonome. In caso contrario, serve una delibera assembleare con maggioranza qualificata.
  
• Quale aliquota spetta al mio condominio?
  Dipende dal tipo di intervento e dal miglioramento ottenuto in termini di classe sismica. Per i condomini, la percentuale può arrivare fino all’85%.
  
• Cosa succede se i lavori non vengono portati a termine?
  In caso di interruzione o mancato completamento dei lavori, decade l’agevolazione e il contribuente deve restituire le detrazioni eventualmente già ottenute.
  
• Quali adempimenti amministrativi e asseverazioni servono per accedere al Sismabonus?
  Serve un progetto firmato da un tecnico abilitato, l’asseverazione di rischio sismico e il deposito presso gli enti competenti. Le spese devono essere documentate e tracciabili.
  
• Documenti obbligatori?
  Progetto, titolo edilizio, fatture, bonifici parlanti, dichiarazioni di conformità e collaudo finale.
  
• Plafond per unità?
  In media l’importo massimo erogabile è 96.000 euro per unità immobiliare, con aliquote che variano a seconda del miglioramento ottenuto e del numero di unità coinvolte.